こんにちは!シュンです。
いきなりですが、
アパートを売却し、購入時の価格より5200万も高い値段で売却出来ました!!
しかも、約3年運営し、その間の家賃収入も入ってきています。
キャッシュリッチになり、銀行の見る目もガラッと変わりました。
ちょっと意味がわからない話だと思うので、
順番に話していきたいと思います!
1棟目を購入する前に大失敗を運よく回避
妻の病気、
そして、これから4人の子供を育てていかなければいけない。。
数年前、私が置かれた状況は、私一人の給与では、
今後到底やっていけないというものでした。
何か副業をしなければならない、
と、悶々とする日々の中で、
不動産投資と出会いました。
「不労所得」という甘い言葉に惹かれて、
ある業者とアポイントを取ることになります。
今でこそ、不動産は「事業」であることが分かっているので、
何もしないで不労所得はありえないと分かるのですが、
当時の私は、その言葉にワクワクがとまらず、すぐにその業者に電話をかけていました。
まさに、
飛んで火にいる夏の虫・・・
鴨が葱を背負って来る状態・・・
数日後、市内で一番高いビルの最上階のレストランで、
その業者と面談することとなったのです。
市内を見渡せる席からの景色とその状況、
そして営業マンの口車に乗せられて、
その日のうちに契約書にサインをすることとなります。
完全に舞い上がっていました。
まるで童貞を捨てた時のように、
大家になったことを
身近な友人に自慢げに話しまくっていました。
その投資がどれほど危険かその時は全くわかりませんでした。
契約した内容は、
業者が仕入れる土地に、
業者の利益がたっぷり乗ったアパートを建て、
私が購入するという内容でした。
物件の管理もその業者が行い、
何年運用しても手元にほぼお金が残らない、
それどころか、
今思えば逆にマイナスになるような内容でした。
しかし、当時はそのことに全く気付かず、
大家になった喜びと、
将来の期待に心が躍っていました。
ところが、契約後、数ヶ月経っても何も動きもありません。
ノリノリだった営業マンに連絡しても、歯切れが悪い返答ばかり。。
計画ではとっくに着工している時期でしたが、
工事が始まる気配すらありません。
後日知ることになるのですが、
実は、建設予定の土地をその業者が購入できなかったようなのです。
数ヶ月後、その計画は中止となり、
契約自体無効となりました。
当時の私は、
大家になれなかったことに落胆し、
相当なショックを受けていました。
しかし、もし、あのまま計画通りに進んでいたらと思うと、、、
本当にゾッとします。
物件を購入するためにとった行動
そこから、私の猛勉強が始まりました。
お金は知識がない人から、知識がある人のところに流れる
とよく言われますが、まさにその通りだと痛感させられました。
朝の3時に起きて、子どもたちが起きてくる6時までの3時間、
ひたすら不動産投資の書籍を読んだり、物件検索をしました。
仕事の合間には、大手不動産ポータルのコラムを読み漁り、
家に帰ってきてからは、また不動産投資の本を読み、
物件検索、という日々を続けました。
また土日は、妻と子供たちを引き連れて、
実際に物件見学を繰り返しました。
こうすることによって、
徐々に相場観が養われます。
銀行訪問も繰り返しました。
幸いにも営業職だったので、
売上さえ上げていれば、
ある程度時間を自由に使えます。
その時間を利用し、
自分で購入できそうな物件の資料を持って、
銀行を回りました。
もちろん、最初はケチョンケチョンに言われます。
ある地方銀行で、
「あなたのレベルではまだ我々の銀行と取引できる資格はない。もっと実績を積んでから来なさい」
これほどストレートではないですが、
物腰やわらかく、内容はこのようなことを言われて相当落ち込んだことを覚えています。
そんな折、ある投資家に
「まずは買付を出し続ければ買える!買付を出して、現地に行って気に入らなければキャンセルすればいい」
というアドバイスを頂きました。
これは、その時代の風潮というか、
今であれば、不動産屋さんに失礼であり、
不義理な事であるということはわかるのですが、
当時は愚直にその教えを守り、
買付を出しまくっていました。
ちょっとでも「良さそう!」と思った物件にはすぐに買付証明書を出す!
はじめは、買付証明書を提出するのに、
ものすごくハードルが高かったんですが、
一気に気持ちのハードルが下がりました。
メンタルブロックが壊れたんですね。
そうしているうちに、いい物件は見つかるものです。
行動すれば、いい物件が必ず見つかり、買えるようになる。
これは、今も昔も変わらないと思います。
ようやく購入できた1棟目
会社から帰ってくると、業者さんからのメールに目がとまりました。
「利回り20%」
!!!!
場所は、隣県で聞いたことはあるけど、足を踏み入れたことがない地域。
人口約4万の都市で、特に産業があるとか、学生が多いとか、
何も特徴がない地域。。。
30室あり、11室が空室。
価格は6,800万!
土地がやけに広い、築22年のアパートでした。
とりあえず、すぐに業者に問合せ、買付を入れました。
翌日、業者さんから連絡が入り、
「売主さんが、現地を見ない人には売らないと言っています」
とのこと。
すぐに業者さんに現地内覧のアポイントを取りました。
内覧当日、物件の第一印象は、「デカい」の一言。
2DK×15世帯が2棟。
田舎なので、土地も広く、3000㎡を超えていました。
はじめて購入する物件にしては、デカかったのですが、
買付を入れては、内覧を繰り返していたので、多少は免疫がついていました。
空室を業者さんと一緒に一部屋一部屋見ていったのですが、
「こりゃ空室も多くなるわな。。」
ということが素人目でもわかりました。
共用廊下はコケが生えていて、部屋のリフォームもされていない。
ポストもサビだらけ。
逆に、これを直せば、入居付けはできる!!
そう直感的に感じました。
その場で、正式に買付証明書を記載し、提出。
業者さんの付合いがあるノンバンクに業者さん経由で融資打診。
業者さんと別れてから、近隣の不動産屋にヒアリング実施。
家賃相場や、いかにして満室にできるか?などを聞いていきます。
そうすると、土地は広いので、1世帯2台以上駐車可能なことは強み。
ある程度リフォームすれば、満室にできる!と確信しました。
数日後、仲介会社から着信がありました。
「融資通りました!!」
木造築22年に対し、20年の融資!!
この物件だけで、月のキャッシュフローは、60万~70万となる見込み!!
大家になれる喜びと、運営していく不安が入り混じったような感覚だったのを覚えています。
でも、返済比率が低かったので、半分の入居でも運営できる状況。
11室が空室でしたが、それほど怖さはありませんでした。
無事契約、決済が終わり、晴れて30世帯の大家に!!
後日、別ルートから聞いた話だと、実は売主さん、
私が買付を入れる前に、800万の指値を受け、
6000万で契約寸前までいっていたとのこと。
そこに私が満額で買付を入れたので、
そちらの契約は流れてしまったらしい。。
私が購入した金額より、
マイナス800万で契約寸前までいっていたということを聞くと、
「高値掴みしてしまったのか??」
とちょっとへこみました。。
いきなり高難易度物件
でも、購入してしまったものは仕方がありません。
よく、不動産の本屋コラムで読むのは、
戸建てを現金で購入して始めた、
とか、
小ぶりのアパートから始めて
経験を積んだとか。。
いきなり、15室×2=30室
しかも空室率が高い、田舎物件を買う人は
あまり見かけません。。
あまり知識がなかったからこそ、
飛び込めたのかもしれません。
最近になってよく聞くのですが、
周りの仲間は、
「あんな物件買って、アイツは大丈夫なのか?」
「絶対終わったわ。。。」
とか言われていたようです。
2DK→1LDKの壁をぶち抜いてのリノベーション、
ボヤ騒ぎ、夜逃げ、滞納、騒音問題、
ネズミ騒ぎ、シロアリ被害、
大規模修繕、地震被害、ちょっとしたDIY・・・
色々なことを経験させてもらったアパートでした。
近隣仲介会社にくまなく営業をかけ、
必要なリフォームを施し、
なんとか、数ヶ月後に満室となりました!
安定運営させ、売却へ
そして、数年間運営し、なんと1.8倍ほどの金額で売却!
儲かっている会社の社長が買ってくれました。
一見、需要がなさそうに見えても、
ある人にとって見たら、お宝物件。
その人の資産背景・状況によって
同じ物件でもまったく違う評価になってくるのです。
売却後に世界が変わった
そして、売却後、金融機関かの評価が
ガラッと変わりました。
「キャッシュ イズ キング」
とよく言いますが、
売却して現金があると銀行は融資をしたがります。
俗に言う、
「晴れているときに傘を貸す」
状態ですね。
実際に、物件を売却してから1年のうちに、
8棟購入することができました!
今後は、
雨が降った時に傘を取られないように、
慎重にやっていくつもりです。